Home » Sublocação: o que é? E como agir da forma correta?

Quem é o locador, o locatário, o sublocador e o sublocatário?

O locador é o responsável pelo imóvel, é ele que receberá os aluguéis. O locatário é o inquilino do locador, ambos firmarão um contrato de locação. Caso o locador autorize a sublocação, e veremos abaixo como isso deve ser feito, o locatário poderá também se tornar simultaneamente locatário e sublocador e transferirá seus direitos de uso e gozo do imóvel ao sublocatário, que pagará os aluguéis ao sublocador.

Como posso sublocar o imóvel que aluguei?

Para que o locatário possa ofertar a terceiros o seu imóvel é necessário e obrigatório, sob pena de infração contratual, obter o consentimento prévio e por escrito do locador no contrato de locação através de uma cláusula autorizando a sublocação.

Na situação da locação já estar em vigor deve ser elaborado um aditivo contratual inserindo a cláusula que permita tal prática. Uma vez notificado o locador do interesse pelo locatário em sublocar o imóvel e não houver manifestação do locador por escrito, a sugestão é que o locatário não subloque o imóvel para não sofrer as penalidades da infração contratual que pode gerar multa e até a ação de despejo. É o que dispõe o Art. 13 da lei:

Art. 13. A cessão da locação, a sublocação e o empréstimo do imóvel, total ou parcialmente, dependem do consentimento prévio e escrito do locador.

§ 1º Não se presume o consentimento pela simples demora do locador em manifestar formalmente a sua oposição.

§ 2º Desde que notificado por escrito pelo locatário, de ocorrência de uma das hipóteses deste artigo, o locador terá o prazo de trinta dias para manifestar formalmente a sua oposição.

Qual a relação entre o locador e o sublocatário?

Não existe inicialmente qualquer relação jurídica entre o locador e o sublocatário. O locador deve apenas conhecer a situação e autorizar a prática como já vimos anteriormente, mas este cenário pode mudar caso o locatário (e sublocador) se torne inadimplente com o pagamento dos aluguéis.

Nesta situação, uma vez que o sublocatário seja notificado pelo locador que os aluguéis não estão em dia, deve o sublocatário pagar os valores diretamente ao locador e não mais ao sublocador, sob pena de pagar duas vezes, ainda que esteja pagamento corretamente para o sublocador sendo a lei no seu art. 16 bastante clara com esta situação, veja:

Art. 16. O sublocatário responde subsidiariamente ao locador pela importância que dever ao sublocador, quando este for demandado e, ainda, pelos aluguéis que se vencerem durante a lide.

E o valor do aluguel?

Quanto ao valor do aluguel a lei defende que não pode exceder ao valor da locação, salvo se o imóvel for de habitações multifamiliares, e neste caso, o total dos aluguéis das sublocações não poderá exceder ao dobro do valor da locação original.

Caso o sublocador não esteja cumprindo com a norma e cobrando valores superiores fica autorizado ao sublocatário reduzir o aluguel até os limites estabelecidos no contrato principal, que é o contrato de locação.

Isso porque o contrato de sublocação é acessório ao contrato de locação e deve respeitar os limites contratados.

Art. 21. O aluguel da sublocação não poderá exceder o da locação; nas habitações coletivas multifamiliares, a soma dos aluguéis não poderá ser superior ao dobro do valor da locação. Parágrafo único. O descumprimento deste artigo autoriza o sublocatário a reduzir o aluguel até os limites nele estabelecidos.

Qual é o prazo contratual?

O prazo contratual da sublocação deve seguir as mesmas condições do contrato de locação, ou seja, terminada a locação, seja ela por qualquer motivo, automaticamente termina a sublocação, podendo o sublocatário pedir indenização ao sublocador caso seja o caso. Veja:

Art. 15. Rescindida ou finda a locação, qualquer que seja sua causa, resolvem - se as sublocações, assegurado o direito de indenização do sublocatário contra o sublocador.