Home » O regime de bens do casamento interfere na compra e venda de imóveis?

Essa é sua dúvida?

Sabemos que é muito comum as pessoas terem dúvidas sobre a compra e venda de imóveis quando uma das partes são casadas. Não raras as vezes, recebo clientes que perguntam: é possível vender um imóvel sem precisar da assinatura do cônjuge?

No entanto, a pergunta não é tão simples de ser respondida, pois é necessário observar qual o regime de bens do casal, se há algum pacto antenupcial, bem como a data da compra e venda desses imóveis.

Então, para você que ainda não é casado, mas está prestes a se casar, para você que já é casado e tem essa dúvida, vamos falar sobre como é importante conhecer e/ou escolher o regime de bens para que a compra e venda do imóvel não cause prejuízos e transtornos.

O que é um regime de bens?

Regime de bens são normas que regulam as relações patrimoniais na constância ou fim de um casamento e na união estável.

Dessa forma, o regime de bens define a relação dos cônjuges com o patrimônio do casal. A escolha do regime define a forma de administração e disposição do patrimônio, a existência de posses comuns ao casal, ou exclusiva e, até mesmo, a comunicação dos bens herdados pelos cônjuges.

Conhecer os diferentes tipos de regimes é fundamental para aqueles que pretendem aumentar ou dispor de seu patrimônio, pois o regime escolhido pelo casal traz consequências na compra e venda de um imóvel.

E, quais são os regimes de bens que vigoram no Brasil?

Inicialmente, é fundamental conhecer os diferentes regimes de casamento no Brasil. Atualmente, o casal pode optar pelos seguintes regimes de casamento.

• Comunhão universal de bens;

• Comunhão parcial de bens;

• Separação total de bens;

• Participação final nos aquestos.

Como é o regime de comunhão universal de bens?

Todos bens, sejam eles anteriores ou durante a união pertencerão ao casal. Ambos terão direito sobre os imóveis, independentemente de quando foi realizada a compra do imóvel.

Como é o regime de comunhão parcial de bens?

Este regime é adotado como regra geral na nossa legislação, os bens que cada um dos cônjuges já possuía antes do matrimônio não integram ao casal, sendo assim, um patrimônio individual. Nesse tipo de regime, somente os imóveis adquiridos na constância do casamento pertencerão ao casal.

No regime de separação total de bens,

todos os bens adquiridos antes e durante o casamento serão exclusivos de quem adquiriu. Se o marido compra um imóvel e registra apenas no seu nome, corresponde que esse imóvel é exclusivo do marido, podendo ele dispor desse imóvel quando bem entender.

Já o regime da participação final nos aquestos

representa que ao longo do matrimônio os bens de cada cônjuge não se misturam. Dessa forma, o marido e a mulher têm o seu patrimônio individual, construído pelo que tinha antes de casar e pelo que for adquirido no período do casamento.

Mas caso a relação termine, seja pela separação ou pela morte, as posses adquiridas durante o matrimônio passarão a ser comum ao casal, devendo ser feita a divisão em frações iguais. Nessa modalidade, o marido e a esposa poderão escolher de acordo com cada tipo de patrimônio.

Cada um desses regimes citados acima guarda consigo diversas nuances, e, em certa medida, consegue alcançar grande parte das pessoas.

E como cada regime de casamento interfere na compra e venda de imóveis?

A depender do regime de bens escolhido pelo casal, a principal interferência na compra e venda de um imóvel se dá pela necessidade de autorização do cônjuge.

O cônjuge só poderá praticar a negociação do imóvel com expressa autorização do outro cônjuge:

Art. 1.647. Ressalvado o disposto no art. 1.648, nenhum dos cônjuges pode, sem autorização do outro, exceto no regime da separação absoluta:

I - alienar ou gravar de ônus real os bens imóveis;

II - pleitear, como autor ou réu, acerca desses bens ou direitos;

III - prestar fiança ou aval;

IV - fazer doação, não sendo remuneratória, de bens comuns, ou dos que possam integrar futura meação.

Nos regimes de Comunhão Parcial ou Universal de Bens, o cônjuge precisa assinar o contrato de compra e venda do seu imóvel, mesmo que o imóvel fique no nome somente de um. Essa obrigatoriedade é conhecida como “outorga uxória” ou “outorga marital”, quando a esposa ou o marido, respectivamente, precisa consentir nos negócios feitos pelo outro cônjuge.

Para justificar essa necessidade a lei determina que qualquer transação repercute diretamente no patrimônio comum de ambos, afinal, tudo será dividido igualmente em caso de separação. Por isso, os dois precisam autorizar. Se não houver o consentimento, o contrato pode ser considerado inválido.

Além da outorga ser dispensada na Separação Total, uma situação particular em que ela é opcional, é quando o casal assina a Participação Final nos Aquestos, um regime no qual os bens não se comunicam nem antes nem durante o matrimônio, mas passam a ser comuns e, portanto, são separados igualmente em caso de separação ou óbito.

A autorização do cônjuge ou outorga uxória para alienação do imóvel constitui uma forma de garantir segurança e certa proteção ao patrimônio familiar. Essa autorização é norma de ordem pública e sua inobservância possibilita a anulação do negócio.

É importante esclarecer que o casal pode fazer um pacto antenupcial. E, o que é pacto antenupcial? É um contrato elaborado antes do casamento, no qual os noivos estabelecem as regras que vigorarão durante a constância da união.

E, se o cônjuge se recusar a assinar a venda do imóvel?

O comum é a venda do imóvel aconteça sempre quando o casal está de comum acordo, mas há casos em que um dos cônjuges pretende vender e o outro não concorda, se recusando a assinar a venda, fato que impede a conclusão do negócio.

Essa recusa pode acontecer por diversos motivos: sendo eles recusa em assinar por estarem separados de fato, mas não de direito; recusa em assinar para investir em imóvel de maior valor; recusa em assinar para usar o valor de venda no pagamento de dívidas do casal; recusa em assinar por motivos fúteis como briga de casal; em assinar para usar o dinheiro em tratamento de saúde.

Nesse caso, é necessário entrar com uma ação judicial de Suprimento de Consentimento, onde o juiz irá analisar a situação, levando em consideração as prerrogativas dos cônjuges, e poderá ou não, autorizar a conclusão da venda.

Uma vez que o juiz conclua pela autorização da venda, a escritura pública será concluída de acordo com a legislação vigente.

No entanto, a falta de autorização, não suprida pelo juiz, quando necessária, tornará anulável o ato praticado, podendo o outro cônjuge pleitear-lhe a anulação até dois anos depois de terminada a sociedade conjugal.

E, quais outros detalhes podem ser observados na negociação do imóvel?

É importante que o interessado em adquirir um imóvel, verifique, cuidadosamente, toda a documentação, do imóvel e do vendedor.

Embora nas certidões de casamento e de nascimento constem averbados dados atualizados da condição da pessoa, no caso dela ser solteira, podemos solicitar uma declaração de próprio punho, de que ela não vive em união estável.

É muito importante analisar a documentação dos vendedores e compradores na hora de adquirir ou dispor um imóvel.

Por isso, se você está enfrentando um problema relacionado à regime de comunhão e compra ou venda de imóvel, não hesite em procurar um advogado especializado em direito imobiliário para auxiliá-lo. Esse profissional pode fazer toda a diferença na hora de garantir seus direitos e evitar prejuízos financeiros e emocionais.